โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 คืออะไร?

 

   

โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 ตามมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ได้ให้ความหมายว่าเป็น หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ผู้มีชื่อในหนังสือสำคัญนี้สามารถใช้ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นยันแก่บุคคลทั่วไปได้ นอกจากนี้ ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินยังสามารถทำนิติกรรมใด ๆ ก็ได้ เว้นแต่จะมีกรณีที่กฎหมายที่ดินบางมาตราห้ามไว้โดยเฉพาะ เช่น ตามมาตรา 31 และมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เป็นต้น และการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดที่ดินจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 4 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งบัญญัติว่า "นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งมีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากนี้ มาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้บัญญัติไว้ว่า "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่า เป็นโมฆะ....." แม้โฉนดที่ดินจะเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ตราบใดที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินยังไม่ได้รับแจกโฉนดที่ดินจากทางราชการมาไว้ในครอบครอง ก็ยังถือไม่ได้ว่า ราษฎรผู้นั้นมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ถึงแม้ว่าเจ้าพนักงานที่ดินจะออกใบไต่สวนให้แล้ว แต่ใบไต่สวนหาใช่หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่อย่างใดไม่

คำพิพากษาฎีกาที่ 1331/2508 ตราบใดที่ผู้ยึดถือที่ดินยังไม่ได้มาซึ่งโฉนด หรือยังไม่ได้รับโฉนดไปจากพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ที่ยึดถือไว้ก็จะถือว่าตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินอันแท้จริงถูกต้องตามกฎหมายแล้วไม่ได้ ด้วยเหตุนี้ ถ้ามีบุคคลอื่นมาแย่งการครอบครองนั้น ผู้เป็นเจ้าของที่ดินไม่ฟ้องภายในหนึ่งปี ก็เป็นอันสิ้นสิทธิ์

การออกโฉนดที่ดินให้กระทำได้ในบริเวณที่ดินที่ได้สร้างระวางแผนที่เพื่อการออกโฉนดที่ดินไว้แล้ว ในบริเวณที่ดินนอกจากนี้ให้ออกเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เว้นแต่อธิบดีกรมที่ดินจะเห็นเป็นการสมควรให้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในบริเวณที่ดินที่ได้สร้างระวางแผนที่ไว้แล้วไปพลางก่อนก็ได้ และนอกจากที่ดินนั้นจะต้องมีระวางแผนที่แล้ว ยังห้ามมิให้ออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินดังต่อไปนี้ จะต้องไม่ใช่ที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง ที่เขา ที่ภูเขา ที่เกาะ (แต่ไม่รวมถึงที่ดินของผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว") หรือเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน) ที่สงวนหวงห้ามตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 มาตรา 20 (3) และ (4) แห่งประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2526 หรือกฎหมายอื่น ที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น

 

โฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมี 6 แบบคือ

1.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4

2.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4

3.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4

4.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4

5.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4

6.        โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4

 

โฉนดที่ดิน 3 แบบแรก คือ แบบ น.ส. 4 ก แบบ น.ส. 4 ข และแบบ น.ส. 4 ค เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 5 (พ.ศ.2497) ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับนี้ได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 15 (พ.ศ. 2510) ในปัจจุบันจึงไม่มีการออกโฉนดที่ดินทั้ง 3 ฉบับให้แก่ราษฎร แต่ถ้าราษฎรผู้ใดยังมีโฉนดที่ดินดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ยังถือว่า ใช้ได้

โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 15 (พ.ศ.2510) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529)

โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ง เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 17 (พ.ศ.2514) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529)

โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 17 (พ.ศ.2514) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529) ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับนี้ได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) แต่กฎกระทรวงฉบับที่ 43 ก็ยังคงให้ออกโฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ. เช่นเดิม โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ.นี้ เป็นโฉนดที่ดินแบบหลังสุดที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ดังนั้น ในปัจจุบันนี้โฉนดที่ดินที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรจึงเป็นแบบ น.ส. 4 จ เท่านั้น

 

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

ถาม อยากจะทราบว่า การซื้อขายที่ดินในต่างจังหวัด สามารถจะจดทะเบียนที่ส่วนกลางหรือกรุงเทพฯ ได้หรือไม่

ตอบ หากเป็นการซื้อขายที่ดิน ที่ไม่ต้องมีการประกาศ สามารถดำเนินการได้ ณ สำนักงานที่ดินที่คุณสะดวก แต่จะไม่แล้วเสร็จในวันเดียว เพราะต้องส่งเอกสารทั้งหมดไปยังสำนักงานที่ดินท้องที่เพื่อดำเนินการ

ถาม การจดทะเบียนซื้อที่ดินเจ้าของร่วม 2 คน อยากทราบว่าถ้าซื้อที่ดินแล้วระบุเจ้าของร่วม 2 คนในโฉนด แบ่งกันคนละ 3 ไร่ เราสามารถที่จะระบุลงไปในโฉนดได้ไหมว่าตรงไหนเป็นของใคร หรือว่าเราสามารถทำสัญญาแนบท้ายเวลาจดทะเบียนได้หรือไม่หรือว่ามีวิธีใดบ้าง?

ตอบ การซื้อที่ดินร่วมกัน 2 คนสามารถที่จะจดทะเบียนประเภทบรรยายส่วน โดยระบุส่วนของที่ดินไปในคราวเดียวกันได้ แต่หากจะต้องการระบุให้ชัดเจนว่า ตรงไหนเป็นของใครจะต้องยื่นคำขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวม เพื่อจดทะเบียนแบ่งแยกกันต่อไป

ถาม        1.  ขอทราบวิธีการตรวจสอบว่าโฉนดตรงกับพื้นที่ต้องการจะซื้อได้อย่างไร

               2. ทำอย่างไรถึงจะรู้ว่าที่ดินนั้นติดจำนองหรือไม่?

ตอบ       1. ขอแนะนำให้ผู้ขายยื่นคำขอรังวัดสอบเขตก่อน

               2. ยื่นคำขอตรวจสอบโดยตรงกับสำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่

ถาม ต้องการอยากทราบว่า ลูกหนี้มีที่ดินอยู่ที่ไหน จะตรวจสอบได้อย่างไร และ ที่ไหน ทำได้หรือไม่ และต้องทำอย่างไร?

ตอบ หากมีคำพิพากษาถึงที่สุด คุณสามารถนำคำพิพากษาของศาล บัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ไปยื่นคำขอตรวจสอบได้ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่

ถาม หากมีการเปลี่ยนแปลงชื่อสกุลหลังจากจดทะเบียนหย่า แล้วต้องการจะแก้ไขชื่อสกุลในโฉนดที่ดินซึ่งจดจำนองอยู่กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ จะต้องเตรียมเอกสารใดบ้าง ก่อนไปดำเนินการที่กรมที่ดิน

ตอบ ติดต่อธนาคารเพื่อเพื่อขอหนังสือยินยอมและขอยืมโนดตัวจริงจากธนาคารเพื่อยื่นขอแก้ ชื่อสกุลในโฉนดที่ดินเอกสารที่ใช้ 1.หนังสือยินยอมจากธนาคาร 2.ทะเบียนบ้าน 3.บัตรประจำตัวประชาชน 4.โฉนดตัวจริง

ถาม ต้องการเปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็นโฉนดที่ดินจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง และต้องเสียค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไร และเวลาในการดำเนินการประมาณกี่วัน?

ตอบ สามารถนำ น.ส. 3 ก. ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ ค่าใช้จ่ายและระยะเวลาในการดำเนินการ ขอให้สอบถามจากฝ่ายรังวัด ของสำนักงานที่ดินดังกล่าวโดยตรง เนื่องจากขึ้นอยู่กับประกาศของแต่ละจังหวัด

ถาม ต้องการจะซื้อที่ดินแปลงหนึ่งร่วมกับเพื่อนโดยใส่ชื่อสองคน ตอนนี้ต้องการแบ่งโฉนดออกเป็น 2 แปลง (เนื้อที่ไม่เท่ากัน) โดยใส่ชื่อแยกคนละแปลง ถามว่าตอนแบ่งโฉนด และใส่ชื่อคนละแปลงนี่จะต้องเสียภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะอีกหรือเปล่า?

ตอบ หากเป็นการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะ

ถาม การคัดสำเนาโฉนดที่ดิน ในกรณีที่เจ้าบ้านซึ่งเป็นคุณพ่อเสียชีวิตด้วยอุบัติเหตุกะทันหัน และทางครอบครัวก็ไม่ทราบว่าโฉนดที่ดิน คุณพ่อได้เก็บไว้ที่ใด ไม่ทราบว่าภรรยา หรือบุตร ซึ่งเป็นเจ้าบ้านอยู่ในขณะนี้ สามารถไปขอคัดสำเนาจากกรมที่ดินได้หรือไม่ค่ะ ถ้าได้ต้องทำอย่างไรบ้าง เพราะไม่รู้เลขที่โฉนด?

ตอบ เนื่องจากในขณะนี้ ข้อมูลที่คุณต้องการทราบยังไม่ออนไลน์ทั่วประเทศ ดังนั้น ขอแนะนำให้คุณนำบัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และใบมรณบัตรของคุณพ่อ ไปยื่นคำขอตรวจสอบ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งคาดว่าคุณพ่อจะมีที่ดินอยู่โดยตรง

ถาม ชาวต่างชาติต้องการเปลี่ยนชื่อในอาคารชุดที่เจ้าตัวเป็นเจ้าของ เนื่องจากเจ้าตัวมีการเปลี่ยนชื่อเป็นที่เรียบร้อยแล้วจากประเทศของเค้า ได้เอกสารการเปลี่ยนชื่อ และพาสพอร์ตฉบับใหม่ได้เปลี่ยนชื่อ สกุล เรียบร้อยแล้ว ต้องไปติดต่อที่ไหน มีเอกสารอะไรที่ต้องเตรียม และ ค่าธรรมเนียม เท่าไหร่?

ตอบ กรณีชาวต่างชาติต้องการเปลี่ยนชื่อตัวและชื่อสกุลในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้ขอจะต้องนำเอกสารหลักซานการเปลี่ยนชื่อตัวและชื่อสกุลที่มีการรับรองความถูกต้องของคำแปลเป็นภาษาไทย ตามกฎหมายกระทรวง(พ.ศ.2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. 2539 พร้อมด้วยหนังสือเดินทาง ใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ หรือใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าว และหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไปยื่นคำขอแก้ไขชื่อตัวและชื่อสกุลต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ โดยเสียค่าคำขอห้องชุดละ 2 บาท

ถาม อยากทราบว่าคนไทยซื้อบ้านร่วมกับชาวต่างชาติได้ไหม?

ตอบ คนสัญชาติไทยสามารถซื้อเฉพาะบ้านร่วมกับคนต่างด้าวได้ แต่อย่างไรก็ตามคนสัญชาติไทยจะแยกซื้อเฉพาะที่ดินเพื่อเป็นการถือที่ดินแทนบุคคลต่างด้าว หรือเพื่อประโยชน์ของคนต่างด้าว ก็ไม่สามารถซื้อที่ดินได้ กรณีนี้หากคนไทยใช้ถ้อยคำเป็นเท็จว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินเป็นเงินส่วนตัวของตนก็จะต้องมีความผิดตามมาตรา 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และความผิดฐานแจ้งความอันเป็นเท็จแกพนักงานเจ้าหน้าที่ตามาตรา 267 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ส่วนคนต่างด้าวจะมีความผิดตามมาตรา 111 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน รายละเอียดปรากฏใน เว็บไซต์ของกรมที่ดิน หัวข้อ "ความรู้เกี่ยวกับที่ดิน" หัวข้อย่อย "ข้อมูลที่ดินเกี่ยวกับคนต่างด้าว" ในเรื่อง "การขอได้มาซึ่งที่ดินของคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว"

ถาม ขอทราบข้อมูลค่าธรรมเนียมค่าคัดสำเนาข้อมูลโฉนดต่อแปลง?

ตอบ การขอคัดโฉนดที่ดินหรือเอกสารอื่นใดนั้น จะเสียค่าใช้จ่ายตามกฎกระทรวงฉบับที่ 53 (พ.ศ.2549) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ข้อ 2 (10) ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด (ก) ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท (ข) ค่าคัดสำเนาเอกสารต่างๆรวมทั้งค่าตัดสำเนาเอกสารเป็นพยานในคดีแพ่ง โดยเจ้าหน้าที่เป็นผู้คัด ร้อยคำแรกหรือไม่ถึงร้อยคำ 10 บาท ร้อยคำต่อไปร้อยละ 5 บาท เศษของร้อยให้คิดเป็นหนึ่งร้อย (ค) ค่ารับรองเอกสาร ฉบับละ 10 บาท

ถาม ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีและค่าอากรแสตมป์ในการซื้อขายบ้านใครเป็นผู้เสีย?

ตอบ ตามกฎหมายกำหนดให้ ผู้ซื้อและผู้ขาย ชำระค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง ผู้มีรายได้ เป็นผู้ชำระภาษีและอากร แต่อาจจะทำความตกลงกันเป็นอย่างอื่นก็ได้

ถาม จะเพิ่มสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินอย่างไร-น้องสาวของผมซื้อทีดินมาผืนหนึ่ง แต่ในที่ดินมิได้ระบุว่ามีสิ่งปลูกสร้างอยู่ทั้งที่ข้อเท็จจริงมีบ้านอยู่บนที่ดินผืนนี้ซึ่งมีเลขที่บ้านถูกต้องมากว่า 40 ปีแล้ว หากต้องการจะเพิ่มว่าที่ดินผืนนี้มีสิ่งปลูกสร้างอยู่ จะต้องดำเนินการอย่างไร ใช้หลักฐานอะไรบ้าง จะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร?

ตอบ ให้เจ้าของบ้านหลังดังกล่าวมาดำเนินการจดทะเบียนโอนให้กับน้องสาวของคุณ ค่าใช้จ่ายสามารถดูรายละเอียดได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน โดยเลือกหัวข้อ การติดต่อสำนักงานที่ดิน หัวข้อย่อย ค่าธรรมเนียมภาษีอากร

ถาม ย้ายที่อยู่และเปลี่ยนนามสกุลต้องแจ้งหรือไม่ อยู่กรุงเทพฯแต่มีที่ดินที่เชียงใหม่ อยากทราบว่าต้องแจ้งการย้ายที่อยู่ที่ติดต่อกับสำนักงานที่ดินที่เชียงใหม่หรือไม่ กรณีที่ดิฉันหย่าและเปลี่ยนนามสกุลต้องทำการแก้ไขทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่เชียงใหม่หรือไม่ หากต้องมีการแจ้งอยากทราบว่าสามารถแจ้งทางไปรษณีย์ได้หรือเปล่า?

ตอบ โดยหลักการแล้ว เมื่อเจ้าของที่ดิน ย้าย เปลี่ยนแปลงที่อยู่ใหม่ ไม่มีบทบังคับให้เจ้าของที่ดินต้องแจ้งให้สำนักงานที่ดินที่มีที่ดินตั้งอยู่ทราบ เพียงแต่เมื่อเจ้าของที่ดินเปลี่ยนแปลงที่อยู่แล้ว อาจมีปัญหาอุปสรรคในการติดต่อเจ้าของที่ดิน อันอาจทำให้การปฏิบัติงานของเจ้าหน้าที่ล่าช้า เป็นผลเสียหายต่อเจ้าของที่ดินได้ เช่น มีการขออายัดที่ดินตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือกรณีมีการขอรังวัดที่ดินแปลงข้างเคียง ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียง หากไม่สามารถติดต่อแจ้งให้ทราบได้ ก็อาจทำให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าของที่ดิน แต่ถ้าสามารถแจ้งให้ทราบได้ เจ้าของที่ดินก็อาจป้องกันรักษาสิทธิของตนได้ทันท่วงที ดังนั้น กรณีตามปัญหาของคุณ เพื่อป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นได้ คุณควรแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินทราบทุกครั้ง เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงที่อยู่ใหม่ อาจไปดำเนินการเองที่สำนักงานที่ดิน หรือแจ้งทางไปรษณีย์โดยทำหนังสือเรียนเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนั้น ๆ ก็ได้ สำหรับการแก้ชื่อสกุล คุณต้องยื่นคำขอแก้ ณ สำนักงานที่ดิน โดยนำหลักฐานบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน พร้อมหลักฐานที่แสดงว่าเปลี่ยนชื่อสกุลไปประกอบคำขอ แต่หากไม่แก้ในขณะนี้ เมื่อคุณไปดำเนินการจดทะเบียนสิทธิ หรือทำธุระเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการแก้ให้ในคราวเดียวกัน

ถาม ผู้ขายกับผู้ซื้อเป็นบุคคลเดียวกัน-การที่นิติบุคคล จะซื้อที่ดินจาก กรรมการผู้มีอำนาจลงนามของนิติบุคคลนั้นๆ ซึ่งกรรมการท่านนั้น ต้องลงนามเป็นทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย จะกระทำได้หรือไม่ มีระเบียบ และวิธีปฏิบัติอย่างไร?

ตอบ การที่ผู้จัดการนิติบุคคลในบานะส่วนตัวของจดทะเบียนที่ดินให้แก่นิติบุคคลโดยผู้จัดการนั้นเป็นผู้ทำการแทนนิติบุคคลด้วย กรณีเช่นนี้ถือว่าประโยชน์ได้เสียของนิติบุคคลขัดกับประโยชน์ได้เสียของผู้แทนนิติบุคคล ผู้แทนนิติบุคคลจึงเป็นผู้แทนในกิจการนี้ไม่ได้ ตามมาตรา 74 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทางแก้ก็คือจะต้องมีการตั้งผู้แทนขึ้นเฉพาะการ

ถาม ผู้เยาว์ขายที่ดินต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน-ปัญหาของผมคือว่ามีญาติห่างๆคนหนึ่งเขาต้องการจะขายที่ให้ผมด่วน เพื่อใช้หนี้และส่งลูกเรียนแต่ติดปัญหาที่ว่าชื่อเจ้าของโฉนดเป็นชื่อลูกซึ่งอายุ 18 ปีกว่า แต่ทั้งลูกและแม่ก็เต็มใจขายและมาเร่งผมด้วย ผมจึงอยากถามว่าผมซื้อได้ไหมครับ

ปล. พอดีที่นี้พ่อเขาแบ่งให้ลูกก่อนตาย และแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกับพ่อเขาครับ

ตอบ ตามข้อมูลที่แจ้ง เข้าใจว่า ที่ดินแปลงดังกล่าว ผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังไม่บรรลุนิติภาวะ ดังนั้น การจะทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้ จะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน

ถาม โอนทรัพย์สินผิดและขอคืนค่าธรรมเนียม-ปรากฏว่า มีทรัพย์มรดกเป็นที่ดินแปลงหนึ่ง มีชื่อเจ้ามรดกในทะเบียนเป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียว แต่ที่ดินดังกล่าวนั้นเป็นสินสมรสระหว่างภรรยาผู้ตายกับสามีผู้เป็นทายาทและเป็นผู้จัดการมรดก ต่อมาสามีในฐานะผู้จัดการมรดกได้ไปโอนที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นชื่อของตนเอง แต่เจ้าพนักงานที่ดินเข้าใจว่าที่ทั้งแปลงเป็นมรดกทั้งหมดจึงคิดค่าธรรมเนียมจากราคาประเมินทั้งแปลง สามีผู้จัดการมรดกก็ชำระราคาไปและจดทะเบียนโอนเรียบร้อยแล้ว หลังจากนั้นมาปรากฏความว่าตนต้องจ่ายเพียงครึ่งเดียวเพราะที่อีกครึ่งหนึ่งเป็นของตนอยู่แล้ว อยากทราบว่าจะขอคืนค่าธรรมเนียมได้หรือไม่และขอแบ่งแยกสินสมรสก่อนจะทำได้อย่างไร ถ้าให้ศาลแสดงสิทธิจะใช้อำนาจของศาลใด ถ้าเป็นศาลยุติธรรมเราจะมีอำนาจตามวิ.แพ่ง มาตรา 55 ได้หรือไม่โดยขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์และจะทำเป็นคำร้องหรือคำฟ้องโดยมีข้อพิพาทกับเจ้าพนักงานที่ดินและถ้าจะใช้วิธีโดยให้สามีในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จดทะเบียนแบ่งแยกสินสมรสกับตนเองในฐานะผู้จัดการมรดกได้หรือไม่

ตอบ เนื่องจากที่ดินมีชื่อเจ้ามรดกเพียงผู้เดียว จึงต้องด้วยข้อสันนิษฐานในทางทะเบียนว่า ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของ หากคุณยื่นขอรับมรดกที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงโดยมิได้แจ้งขอกันส่วนที่เป็นสินสมรสออกก่อน การที่พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนมรดกที่ดินทั้งแปลงให้แก่คุณซึ่งเป็นทายาท โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนจากราคาประเมินที่ดินทั้งแปลงย่อมเป็นการดำเนินการที่ชอบแล้ว หากภายหลังคุณเห็นว่าคุณต้องขอรับโอนมรดกเพียงครึ่งเดียวส่วนอีกครึ่งหนึ่งต้องโอนให้แก่คุณในประเภทอื่นเนื่องจากไม่ใช่มรดกของผู้ตาย การที่จะแก้ไขการจดทะเบียนดังกล่าวย่อมขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง ซึ่งจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนในมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สำหรับค่าธรรมเนียมที่เสียไปแล้วจะไม่คืนให้ เนื่องจากตามประมวลกฎหมายที่ดินไม่มีบทบัญญัติให้ต้องคืน และค่าธรรมเนียมนั้นถือได้ว่าเป็นค่าตอบแทนที่รัฐได้ให้บริการแก่ประชาชนเมื่อประชาชนใช้บริการแล้วจะเรียกคืนไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 933/2537)

ถาม รับโอนโฉนดที่ดินผิดแปลง -นาง ข. และน้องสาวได้ไปซื้อที่ดินพร้อมบ้านไว้คนละแปลงอยู่ติดกัน เมื่อนาง ก. นำที่ดินที่ซื้อไว้ไปจำนอง จึงทราบว่ารับโอนโฉนดที่ดินผิดแปลงสลับกับน้องสาว จึงหารือว่าจะมีวิธีการใดที่จะทำให้นาง ก. และน้องสาวได้รับโฉนดที่ดินตรงกับที่ดินที่ครอบครอง

ตอบ วิธีการที่นาง ก. และน้องสาวจะได้โฉนดที่ดินตรงกับที่ดินที่ครอบครองขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงว่า การโอนที่ดินพร้อมบ้านให้กับนาง ก. และน้องสาว นั้นเป็นไปโดยผิดพลาดคลาดเคลื่อนหรือไม่ ดังนี้

หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า นาง ก. และน้องสาวต้องการซื้อที่ดินพร้อมบ้านและได้เข้าครอบครองที่ดินพร้อมบ้านที่ซื้อนั้นแล้ว แต่ผู้ขายนำโฉนดที่ดินมาโอนให้นาง ก. กับน้องสาวสลับแปลงกัน เช่น น้องสาวต้องการซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ x ซึ่งมีบ้านเลขที่ ๑ ปลูกอยู่ ส่วน นาง ก. ต้องการซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ xxxx ซึ่งมีบ้านเลขที่ ๒ ปลูกอยู่ และต่างฝ่ายต่างก็ได้เข้าครอบครองที่ดินที่ดินพร้อมบ้านที่ซื้อดังกล่าวแล้ว แต่ในการจดทะเบียนซื้อขายปรากฏว่า ผู้ขายนำโฉนดที่ดินมาโอนสับแปลงกัน กล่าวคือ นำโฉนดเลขที่ xxxx ไปโอนพร้อมบ้านเลขที่ ๑ ให้กับน้องสาว และนำโฉนดเลขที่ xxx ไปโอนพร้อมบ้านเลขที่ ๒ ให้กับนาง ก. เช่นนี้ถือได้ว่าเป็นการจดทะเบียนไปโดยสำคัญผิดในข้อเท็จจริง เป็นการผิดพลาดคลาดเคลื่อนอยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะแก้ไขรายการจดทะเบียนขายในโฉนดที่ดินให้ถูกต้องตรงกับข้อเท็จจริงได้ ตามมาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งอำนาจหน้าที่ในการสั่งแก้ไขดังกล่าวเป็นของอธิบดีกรมที่ดิน หรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมาย โดยดำเนินการตามวิธีการและขั้นตอนตามที่มาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงซึ่งออกตามกฎหมายดังกล่าวกำหนดไว้ ดังนั้น หากข้อเท็จจริงที่หารือเป็นดังตัวอย่างข้างต้น นาง ก. และ น้องสาวสามารถนำโฉนดที่ดิน ไปยื่นขอให้พนักงานเจ้าที่ดำเนินการแก้ไขรายการจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน ให้ถูกต้องตามความเป็นจริงได้ หากพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาแล้วเห็นว่า เป็นการจดทะเบียนไปโดยคลาดเคลื่อน ก็จะดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ต่อไป ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ หากผลการสอบสวนเป็นที่ยุติว่า การจดทะเบียนขายที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่ นาง ก. และน้องสาวเป็นไปโดยคลาดเคลื่อน และอธิบดีกรมที่ดินหรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมายมีคำสั่งให้แก้ไขรายการจดทะเบียนแล้ว ในการแก้ไขผู้ขอก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายแต่อย่างใด

แต่หากข้อเท็จจริงในเรื่องที่ นาง ก. สอบถามมาไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะแก้ไขรายการจดทะเบียนได้ หาก นาง ก. และน้องสาวต้องการมีชื่อในโฉนดที่ดินให้ตรงกับที่ดินที่ครอบครอง ทั้งสองฝ่ายต่างก็ต้องโอนที่ดินให้แก่กัน ในการจดทะเบียนโอนไม่ว่าจะเป็นการขายหรือให้เปล่าจะเสียค่าใช้จ่ายดังนี้

1.     เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ ๒ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามมาตรา ๑๐๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗)(ก)

2.     เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย จากราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามวิธีการที่กำหนดในประมวลรัษฎากร มาตรา ๔๘(๔) มาตรา ๔๙ ทวิ และมาตรา ๕๐ (๕) ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ จะคำนวณให้ในขณะจดทะเบียน

3.     เสียอากรแสตมป์ใบรับ สำหรับจำนวนเงินตั้งแต่ ๒๐๐ บาทขึ้นไปทุก ๒๐๐ บาท หรือเศษของ ๒๐๐ บาท เสียค่าอากรแสตมป์ ๑ บาท (หรือร้อยละ ๕๐ สตางค์) คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า ตามมาตรา ๑๒๓ ตรี แห่งประมวลรัษฎากร

4.     เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสีย) ร้อยละ ๓.๓ (รวมภาษีท้องถิ่น) จากราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า ตามมาตรา ๙๑/๒ (๖) และมาตรา ๙๑/๖ (๓) เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วย่อมได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ใบรับ แต่หากเป็นการขายที่ดินและบ้านที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือได้ครอบครองที่ดินและบ้านมาแล้วเป็นเวลา ๕ ปี ย่อมไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (สรุปโดย กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนฯ สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน; มีนาคม ๒๕๔๙)

 

หมายเหตุ ปัจจุบัน ภาษีธุรกิจเฉพาะลดเหลือ ๐.๑๑ (รวมภาษีท้องถิ่น) ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการลดอัตรารัษฎากร (ฉบับที่ 472) พ.ศ.๒๕๕๑ ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 29 มีนาคม2551 ถึงวันที่ 28 มีนาคม 2552

 

ที่มากรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

Copyright and All Rights Reserved by www.ThaiLaws.com    Mail to Thailaws@Lawyer.com